アパート・マンション経営

●	賃貸住宅経営は、安定収入（家賃の収入）、節税効果が得られるほか、比較的労力がかからず、専門知識が少なくても経営が可能であり、地域の不動産管理会社に管理を委託することもできる。

●	ワンルームタイプは、回転率が高く賃料も高めにできるが、供給過剰ぎみの地域も少なくない。ファミリータイプは、持ち家ではなく賃貸住宅を選ぶ傾向も強まっているが、分譲マンションと競合する。収益をあげるには、立地条件の良さ、差別化された物件の企画が必要である。

●	また、建設費用のほとんどは借入金に依存することが一般的である。しっかりとした収支計画で賃料収入と借入金返済額のバランスをチェックし、事業の成立を慎重に判断する必要がある。

１. 起業にあたって必要な手続き

●	アパート・マンション経営に参入するに際し、特別な許認可を受ける必要はない。ただし、実際の賃貸住宅経営にあたっては、借地借家法に則って契約などを取り交わすことになる。

●	また、アパート・マンションの建設は、建築基準法、都市計画法、消防法などに則って行なわれなければならない。

●	とくに建築基準法上では、共同住宅であるアパート・マンションは「特殊建築物」に該当し、安全性の確保を最大の目的に一般の住宅よりも厳しい規制を受ける。また、用途地域のひとつである工業専用地域では、アパート・マンションなどの居住用建物の建設は禁止されている。

２. 起業にあたっての留意点・準備

１）立地条件

	・	ワンルームタイプ
		おもなターゲットは、学生、サラリーマン、ＯＬなどの単身者で、昼間は不在が多い。とくに交通事情がよいこと、生活利便施設（飲食店、コンビニエンスストア、商店街、病院、金融機関など）が近くにあることが重視される。こうした条件が悪い場合、相場よりも安い賃料、ペットの許可などによる差別化を検討する必要がある。また、女性専用マンションの場合、周囲の環境がよいこと、安全性が高いこと、地名なども重要な要素である。

	・	ファミリータイプ
		おもなターゲットは、新婚世帯や小さな子供のいる世帯などである。交通の便のよさが重要な要素となる。駅から徒歩５〜15分程度までの立地が適しているが、交通の便が悪くても近所に事業所などがあれば好立地となる場合もある。調査を行なって判断することが必要である。また、近くに生活利便施設のほか、幼稚園、小中学校、公園などがあることも重要なポイントになる。

　　
２）経営上の留意点

	・	物件の企画
		利用者のニーズを無視しては、入居者確保に多大な困難が予想される。どのようなターゲットを対象にして、どのようなコンセプトで建設するかを決定することが重要である。

		物件の設計は施工業者などの提案を検討していくことになるが、基本的な方針が必要である。長期間、高い稼働率を維持するためには、外観の良さ、収納スペース・水回り設備の充実、間取りの便利さなど、基本的なニーズを満たすほか、賃料に見合った仕様が重要である。たとえば、自動車通勤が多い地域なのに駐車場がない、各種の設備が充実しているが家賃が大幅に高い、となれば、高い入居率は見込めない。立地から判断されるターゲット層のニーズ、競合の設備設置状況などから一定水準以上の設備を設置するかどうかを十分に検討する必要がある。

・

開業後の賃貸管理

アパート・マンションの管理業務には入居者管理と建物管理がある。

入居者管理	入居者選び、契約と管理規則の説明、家賃の徴収および滞納者への催促、悪質な入居者への立ち退き要求、入居者からのクレーム処理、契約更新、家賃の改定、など
建物管理	補修箇所の点検、修理業者の手配、など

これらの煩わしさを避けるために、地元の不動産管理会社や専門業者に、管理の全部、あるいは一部を委託するケースが増えている。さらに、業者によっては一定の手数料によって空室の際の賃料を保証する場合もある。初めて賃貸住宅経営に参入する場合、空室保証を受けることで安心して事業に取り組むことができる。

３）収支計画

建築単価、設備のグレード、あるいは賃料設定などによって、アパート・マンション経営の収支計画は大きく異なる。実際に事業を検討するにあたっては、業者から見積もりをとるなどして、各自の条件に応じた収支計画を検討してみることが必要である。